東京カンテイstyle

2011年3月11日の東日本大震災から早くも1年が経過しようとしています。当時の記憶は今でも鮮明で、圧倒的な津波の映像や当日の交通機関の混乱と帰宅困難者で溢れ返った東京都心部の様子、福島原発の爆発など、今後我々が日本で生活し、経済活動を継続していく上で決して忘れてはならないこと、早急に対策を立てなければならないことが脳裏に焼きついています。数多くの犠牲者を出した災害を今後の生活に活かすことができなければ、“災害大国日本”に住む我々の未来の展望を描くことはできません。報道されているように、東京電力が電気料金の値上げを申請していますが、改めて日常生活の発電コストを見直すことも大切なことだと思います。

マンションや住宅に限ってみても、液状化対策、地震対策など住宅のスペックに関することはもちろん、電力不足に対応するにはどうしたら良いか、エレベーターに閉じ込められないためには設備をどのように変更したら良いか、また災害発生時の緊急連絡網の整備や家族の集合場所の確認、飲料水や食糧の備蓄および防災グッズの備えなど、自分でできることと地域やマンションなどコミュニティ単位で対応すべき事柄が山積していることに気づきます。この未曾有の大災害の発生によって、昨年はマンションを含めた住宅全般で「安全・安心」が注目されることとなりましたが、この「安全・安心」のために日々の生活で必要とされる「生活＆交通利便性」を無視して良いと考える方はいないと思います。東日本大震災発生直後は、湾岸エリアは何かとリスクが高いので“内陸シフト”が起きるのではないかと言われ、実際に賃貸物件ではそのような人の動きが見られたものの、分譲物件ではごくごく一部の動きに留まり、内陸シフト＝“人の生活圏の流動化”は発生しなかったことがその証左です。ただし“人の意識の流動化”は間違いなく起きており、より安全で安心感の高いマンションや戸建に住みたいと多くの人が考えています。

ここでポイントになるのは安全・安心な「地域」に住みたいのか、それとも「物件」に住みたいのかという点です。昨年末に分譲が開始された首都圏湾岸エリアの大規模タワーマンションの売れ行きが好調で、今後も分譲計画が進行していることを考慮すると、「物件」が注目されている状況であることが推察されます。それは先述の生活および交通利便性も重要な要素であるためです。安全・安心な「地域」は都心を始めとした首都圏の事業集積地から一定の距離があるところが多く、利便性にやや劣るという事実は否めませんから、「安全・安心」で「何かと便利」であることが、特に震災後のマンションに求められているのです。現在の景況感からすれば「価格」も依然として重要な要素です。つまり、2012年の不動産業界は「安全・安心」で「便利」、しかも「価格」も妥当でなければ購入蓋然性が上がらないという、要求水準の極めて高い消費者を相手にしなければなりません。立地とハードとソフトがバランス良く整ったマンション供給が、今こそ求められています。このような意味で、今年はマンション業界にとって正念場です。

巷間、東日本大震災の発生を契機として、新築マンション市場では比較的大きな変化が起きている、もしくは起きるのではないかと言われ始めています。
曰く「安心・安全」が最優先されるようになったとか、「非常用発電機・太陽光発電・災害用物資備蓄倉庫」が「湾岸・超高層・オール電化」に替わる“新・三種の神器”だとか、「創エネ・省エネ・築エネ」がキーワードになるとか、「内陸シフト」が発生するとか、他にも様々あります。これらは確かに購入者意識の変化やマンション分譲における態様の変化、マクロではマンションを含めた住宅エネルギー対策などを表現したものとして間違っていません。
「安心・安全」はマンション購入者の非常に高い関心事ですし、地震や大きな災害発生後も現住するマンションでの生活が継続できるかも関心の高い事柄です。また、内陸シフトに関してはこれまでのところ目立った動きはありませんが、これはマンションの購入者意識が実際にどのように変化したのかを十分に見極めることで、自ずと答えが見えてくる類のものでしょう。つまりこれまで指摘されてきた変化は、マンション分譲における「購入者」と購入者の意向を受けて対応する「受動的な供給側」について、様々な局面で発生するであろうことを予測したものです。

同時に、マンション分譲には供給サイドの戦略も存在します。この戦略がトレンドとなって市況に大きく影響することもあれば、個社単位の戦略に留まって一定のムーブメントとなる前に収束してしまうケースもあります。前者の代表的な例が「センチュリーパークタワー」の分譲に始まって“品川湾岸戦争”でピークを迎え、現在でも継続している首都圏湾岸エリアでのタワーマンション供給であり、後者では例えば外断熱マンションやコーポラティブハウスなどを挙げることができるかも知れません。この例に倣うと“新・三種の神器”や「創エネ・省エネ・築エネ」は戦略に近い供給サイドの発想であることに気付かれるでしょう。

では、今後マンション販売の戦略はどのようになるのか。これに関して大変興味深いと感じているキーワードがあります。それは「既存顧客の囲い込み」です。これまでマンション分譲や戸建分譲では購入予定者が一回買ってしまうと当面は購入しないので、新たな需要者にはなり得ないと考えられていたのですが、それが中長期的な日本の経済環境予測、例えば少子化・高齢化の進行や財政難による消費税率の引き上げ、将来の相続の発生などを想定し、マンションを購入してもらった顧客こそが今後もマンションの買い替えや買い増しについて一定の意欲を持っているとの経験則や実感値を基に、ライフステージの変化に応じて最初に購入したマンションを売却し、また新たに購入したり、賃貸に出して買い増したりする潜在需要層と捉えるものです。具体的に言うと購入者を新たに会員組織化して購入後の生活面に関する相談に対応したり、余暇の生活提案を行ったり、提携先と組んで消費財の割引購入を手当したりするものです。マンション販売時に家族構成や勤務先、所得など一定の顧客属性は把握していますから、対象者のニーズに合わせた効果的な訴求も可能です。顧客を入り口でも出口でも継続的に囲い込もうとする動き＝「マンション所有者への新たな（継続的な）販売戦略」は既に始まっているのです。

3月11日に発生した巨大地震と津波によって、東日本の各地は多大なる被害を受けました。多くの人命を奪った自然の力の大きさを痛感しています。お亡くなりになられた方のご冥福を心よりお祈り申し上げますと共に、ご家族と日々生活されていたご自宅を失った皆様に心からのお見舞いを申し上げます。

前回の更新からかなりの時間が経ってしまいました。この間、日本経済の不透明感が増す中で住宅ローン減税や低金利、住宅購入のための贈与税非課税枠など、住宅取得促進策による追い風でレジデンシャルが動いていたわけですが、そのような住宅購入に対する意欲も震災で当面は減退することが確実です。マーケットとしては復興需要なども含めて新たに需要が発生するために規模が急激に縮小することはなかろうと思われますが、問題は“震災ショック”ともいうべき喪失感、マインドの減退です。多くの尊い人命と、たくさんの思い出が詰まった自宅が地震と津波によって一瞬にして失われたという事実は、我々の今後の生活や消費活動に大きな影響を与えます。安心して生活できない＝住めないというある種の非日常感は、液状化したエリアにお住まいの方だけでなく、震災とその後の原発事故を自らの体験として受け止めた数多くの方々にいらだちや不安を齎しているのではないかと思います。
また、この大震災によって住まいに対する見方、考え方が大きく変わり、そのために不動産市場も対応を余儀なくされることと思います。これまでは「交通利便性」や「生活利便性」、「付加価値」、「居住満足度」、「資産性」など、専ら経済的価値を重視して居住用不動産を選択する傾向が強まっていましたが、今後は住まいの「安全性」と「災害対応力」にも大きな注目が集まることとなります。これまで「安全性」は大前提であって、不動産を選択する際の要素とは意味が違っていたのですが、その「安全性」も立地条件やその他の要因によって比較的大きな違いがあることが明らかになったからです。
一方、マンションはそのほとんどが鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）、もしくは鉄筋コンクリート造（RC造）であり、構造的に耐震性および耐火性に優れています。また、近年ではさらに耐震性能を高めるべく、基礎部分にアイソレーターやダンパー（免震装置）を設置したり、建物内に揺れを抑える装置（制震・制振装置）を設置したりするマンションも増加しています。さらに共用部分および専有部分にもスプリンクラーなどの消火設備が設置され、地震や火災などの災害に強い分譲マンションが増えているという事実があります。災害が発生した際に、住宅の「人の生命・身体を守る」という役割を考えた時、分譲マンションはその機能を果たす蓋然性が高いものであると言えるでしょう。他方、地震による停電でエレベーターが使えなくなり、マンションの高層階において極めて不便な生活を強いられるという事象も発生しました。現状では、マンションの災害に対する備えは物件ごとに異なりますが、今夏の電力需給の逼迫対策や湾岸エリアの液状化対策も含めて、マンションが災害に対して果たすべき課題＝「災害対応力」の重要性が浮き彫りになりました。供給側は「安全性」と併せて「災害対応力」についても回答を用意する義務があります。その説明責任を果たすことが、今後のマンションに対する信頼性を高めることにも繋がることでしょう。

我々の生活を便利で華やかで彩りのあるものにしてくれた超高層マンションやオール電化マンションは、果たして地震国ニッポンの住宅事情をより良いものにするために欠くべからざるものであったのかどうかを、立ち止まって考える必要があるのではないかと思います。住宅の付加価値や資産価値は購入判断をする上でとても大切な要素ですが、それは安全性に勝るものではないはずです。不動産の本当の価値とは何か、そのことが今、問われているのです。

1990年をピークとするバブル経済の隆盛とその後の崩壊は、日本の不動産を取り巻く環境に劇的な変化を及ぼしました。最大の変化は「土地神話の崩壊」による地価の暴落でしたが、中長期的に見てその次に大きな変化を齎した事象といえば「収益還元法を基準とした不動産の価格算出」ではなかったかと思います。これはバブル崩壊直後に起きたことではありませんが、日本の市場にも不動産証券化スキームの導入が行なわれたことで、いわば地価や不動産価格の“見える化”を推進するものであったと言えるでしょう。
収益還元価格という発想が日本に定着する以前は、「原価法」および「取引事例比較法」で不動産価格を算出し鑑定評価に活用していたのですが、この二つの方式ではバブル期に流通した数多くの不動産の価格根拠を明確に説明することができませんでした。原価法は“どれくらい使っているか”を割り引いて価格を算出する方法ですから、原則として新築時価格が最大となりますが、バブル期には多くの不動産が新築時の価格を上回りましたし、取引事例比較法は周辺の取引事例を収集・分析して比準価格を算出するので、上昇し続ける価格を追認することとなって、いずれも地価や不動産価格が尋常ならざる勢いで急上昇している状況では、その急激な不動産価格推移を肯定するものでしかなかったのです。
一方、収益還元法は、今後の収益（収入から支出を差し引いた利益）を想定利回りで割り戻す手法で、不動産の収益力から不動産の価格を算出するある種の“数学的”な手段です。算出の基になる賃料などの収入と、税金や維持管理コストなどの支出から、従来に比べて明確な回答＝根拠が得られるものとして、徐々に日本の不動産業界、金融業界に浸透していきました。特に賃料は、土地の利用状況の程度や建物のグレード感、築年数、交通利便性などから総合的に判断され、それらの具体的な違いを基に演繹的に算定されるものですから、収益還元法は不動産の個別性をほぼ正確に価格に反映することができる手法として好意的に受け容れられたのです。
しかし、結論から言えば、2007年をピークとして発生した“ミニバブル”における不動産価格の上昇と下落は、この収益還元法でも防止することができませんでした。賃料＝収益力という短期間で急激に増減することがないとされる指標を物差しにしても、拠点性および業務性の高い土地および不動産の価格上昇を合理的に説明することができなかったのです。しかも、賃料が高水準であること＝収益性を絶対視するあまり、専らその収益力の多寡だけで不動産価格を算出して周辺物件と比較するという状況を招き、しかも収益力の算定や想定利回りの設定が客観的に見て著しく合理性を欠いていないという収益還元法の前提が価格過熱によって徐々に説得力を失ったため、結果的に都心一等地の大手町や銀座、神宮前、名古屋の栄、大阪の梅田などの商業地の価格が暴騰したのです。不動産の収益力を過信した結果がこれら一等地でのミニバブルを招いたと言えるでしょう。しかも商業地は利用価値も高く収益力が大きいので、“高く買っても出口は大丈夫”というプレイヤーの心理が一層不動産価格や地価を押し上げたという点も看過できません。
商業地に比べれば、住宅地はミニバブルの多大な影響は受けなかったと言えるかもしれません。それは商業用不動産と居住用不動産の収益力に明確な違いがあったことによるものです。しかし、残念ながら収益還元法によっても不動産の「本当の価格」＝「誰もが納得できる客観的な価値に基づいた価格」を算出することができなかったことは事実です。“より高く売りたい”もしくは“少しでも安く買いたい”という人間の心理や、実際に住んでいることの満足感、価値観などを全て含めて斟酌し、それが価格に何らかのかたちで反映できるようになったとき、不動産の「本当の価格」を算出できるようになるのでしょう。原価法や取引事例比較法を併用し、収益力を過大・過小に評価せず、しかも売り急ぎや買い進みなどの市場動向や価格振幅を客観的に分析して、いつの日か不動産の「本当の価値」を算出できるようにしたいものです。そんなの無理ですって？努力してみなければわかりません（笑）。

11月も中旬となり、年賀はがきの発売やらおせち料理の予約やらと早くも年越しの準備に関する話題が聞こえるようになりました。この時期になると、例年マスコミ各社から「来年のマンション市況はどうなるでしょうか」というお問い合わせが増えてきます。どうなるかは景気次第だしわからないよと答えるのは簡単ですがそれでは職責を果たせないので（笑）、これまでのマンション市場のトレンドを整理し分析しつつ、2011年のマンション市況について考えを巡らせる日々が続いています。

まず今年のマンション市況を総括しましょう。2010年初頭は、リーマン・ショックの影響さめやらぬまま、低調な販売で推移しました。その販売戸数にやや改善の兆しが見え始めたのは春先からです。住宅ローン減税が一般住宅で最大500万円と非常に大きいことや、デフレが続くなかで住宅ローン金利が低いままであること（変動金利は2.475％で現在も据え置かれています）、景気拡大期ではないので長期・固定で安心感があるフラット35を利用する購入者のシェアが拡大し（当初10年の金利1％優遇が利用者の増加に拍車をかけました）、リテール融資を拡大していた民間金融機関がシェアを回復させる対抗措置としてマンションデベロッパー各社と「提携ローン」を展開したこと（驚くべきことに最大で1.7％の金利優遇ローンがあります）、さらにこの超低金利を活用するべく前向きに検討を始めた購入予定者に住宅購入のための贈与税について非課税枠が1,500万円設定されたことも手伝って、「このご時勢にマンション買うのがお得！」というコンセンサスが一気に醸成されたように思います。つまりマンションの分譲価格はさておいてもローンを組んで買うなら支払い総額ベースで考えると決して高い買い物にはならないという感覚です。
ただしこの住宅ローン減税をフル活用するためには、ローンの残債が5,000万円必要ですからかなり高額な消費ができる世帯でないとお得感が出てこないわけです。世帯の所得が年間800万円以上のアッパーミドル層、その上の富裕者層が購入の主役になったことも頷けます。このような制度的な後押し（外付け3点セットとか大盤振る舞いキャンペーンと勝手に呼んでいます　笑）があって、新築マンションの需給バランスが改善されて初月契約率が70％を超える状況になったのです。これで大丈夫と一息ついたデベロッパーも多いと思いますが、依然として新規供給は低調に推移したままですから、供給を絞った上での需給バランスの改善と言えるでしょう。上記の購入者をターゲットにした都心〜近郊エリア物件を手がける主要デベロッパーは、この4〜9月期の業績が軒並み改善しています。これだけ書いておいて何ですが（笑）、2010年のマンション市況を一言で言うと「マンション購入にお得感が創出されたことでアッパーミドル層が動いて新築マンションが都心とその周辺で売れた」ということです。

一方の中古マンション市場はどうだったかというと、マンション販売が最悪と言われた2009年でも大きな落ち込みは記録していません。価格は軟調に推移していましたが、市場規模は安定していてその状況が2010年も継続していました。アッパーミドル層から上は新築に食指を伸ばしましたが、一般勤労者世帯は価格にも関心が高く、名より実を取る感覚で中古マンション購入に目を向けたようです。幸いにして2000年以降に分譲された大量供給期のマンションから築浅の事例が数多く発生しましたし、フラット35が活用できる物件も多数あって物件選択の幅が広がり、中古マンションも買いやすい状況があったわけです。提携ローンこそほぼありませんが低金利の恩恵を受けて毎月の返済額を少なくすることはできますし、リフォーム市場の拡大で内装は短期間で安価に新築同様に変更可能ですから、中古マンションへのニーズが高まるのも首肯できますね。

このように景況感の改善が見られないなかでも制度の後押しで息を吹き返し、低速ながら巡航運転できるようになったマンション市況でしたが、2011年も同様に推移するかというとそうは問屋が卸しません（笑）。世界経済は依然立ち直りの兆しが見えていませんし、ヨーロッパではアイルランド危機が再燃一歩手前です。日本の経済環境は世界経済と不可分で、2011年に入った途端景気が良くなるということは考えられませんし、2010年に購入を後押しした制度も縮小されますので、アッパーミドル層の購入が一段落した後の市場牽引役が現状では見えないということです。ただし制度縮小といってもローン減税の上限が500万円から400万円に、贈与税非課税枠が1,500万円から1,000万円になるだけですから、金利が大きく上昇しない限り「お得感」は来年も継続すると考えて良いでしょう。

で、唐突ですが（笑）、2011年のマンション市場は、コンパクトタイプのマンションと通称子育てマンションがトレンドセッターになると予測しています。
マンションはほとんどの方にとって人生で最も高い買い物ですし、どうせ買うなら少しでも安く良いものを購入したいという意向が強く出る類の商品ですが、最近の購入者動向を見ているとその意識が徐々に変わってきていることに気づきます。それはマンションを「終の住処」と考えず、現在のライフステージに合っているものを購入して生活スタイルが変化したら買い替えようという意識の高まりです。つまりあれもこれもと欲張って高い買い物をするのではなく、現在の家庭の最優先事項にフォーカスしてマンション選びをするケースが増えてきていると言うことです。核家族化が進んで少人数世帯が増加するなかでは、居住面積が広くてグロスの価格が高いマンションはニーズが薄くなる一方ですし、子育て世代の関心事は労働環境とのバランスでしょうし、その後にはお受験も控えていますから、現状ベストの選択をしたとしても比較的短期間でそのベストの状態に変化が訪れる可能性が高いので、売ること＆貸すことを考えてマンション購入するというドライな考え方をする世帯も相当数あるのです。売却や賃貸を考慮すれば、売りやすく貸しやすい手頃な広さの物件が想定され、立地も郊外では出口が見えにくいので、都心寄りのコンパクトマンションが選択されるケースが必然的に増加すると考えます。何だか「風が吹けば桶屋が儲かる」的発想で恐縮ですが（笑）、この傾向は2011年に限ったことではなく、少子化と社会保障の手薄さ感から半ば生活防衛的な必然が備わっているように感じています。つまり当面の間トレンドとしてマンション市場を牽引すると思うのです。子育てマンションやその延長線上にある教育環境の整ったマンションも同様です。コンパクトマンションはハードのトレンドですが、子育てマンションは専ら生活支援のソフトの付加価値が高いマンションと言えます。近年は夫婦共働き世帯が増加し、子どもを産んでもなるべく早く奥様が社会復帰して世帯収入を維持しようとする傾向がありますから、仕事と子育てを両立させるにはソフトの充実が不可欠です。例えば、子供服＆玩具などの大手であるミキハウスは、既に子育てに優しい住まいと環境の評価基準を作って認定するなどの取り組みを行っていますし、保育所などが併設されたマンションも僅かですが見かけられるようになりました。

ハードとソフトのトレンドが、コンパクトマンションと子育てマンションに集約されて、マンションデベロッパーも徐々に注目するなかで市場に登場してくるのではないか、これが東京カンテイが考える2011年（以降）のマンション市況予測です。

9月下旬に発表された都道府県地価調査「基準地価」は、大方の予想通り2年連続のほぼ全面下落を記録しましたが、東京都心部を始めとした事業集積地では下落率が縮小し、地価の大幅な下落状況からは脱したとの見方が大勢を占めました。一方、株価は軟調に推移し、並行して発生している円高・ドル安の進行で製造系の企業は規模の大小を問わず生産拠点の海外転出を余儀なくされる状況が発生しています。為替相場の変動リスクが高まるなか、長期金利の代表的な指標である10年もの国債の金利は、8月上旬以降1％を下回る水準に低下し、10月中旬にはさらに低下して0.9％前後での推移が続いています。
このような日本を取り巻く経済環境を見ると、世界的な環境変化への対応に苦慮する我が国の状況が時々刻々と鮮明になるので、不動産市況の本格回復はいつになるかとの声にお答えすることができずにいます。マンション市況は最悪期を脱して回復基調にあるとのコンセンサスが醸成されていますが、中長期的に展望すると明るい材料に乏しく、現状は皮肉なことに長期金利の低水準推移を契機とする住宅ローン金利の低下とローン減税および贈与税非課税枠の拡大という“外付け3点セット”によってマーケットが地域限定で活性化している状況です。このカンフル剤を有効活用し、積極的に不動産購入に動いているのは世帯年収800万円以上の“アッパーミドル層”と贈与を受けて住宅・マンション購入資金に充当している“ポスト団塊ジュニア層”ですが、この需要が一巡した後が見えてこないと今後の展望は拓けません。住宅エコポイントの延長および太陽熱利用システム設置費用への適用拡充など、エコをキーワードにしたストック＆リフォームビジネスは裾野も広く、今後の安定的な需要が期待できますが、マンション購入の推進役として不動産市場の拡大を担うことは困難です。
株安・円高に端を発する二番底懸念を払拭し、デフレの進行を断って内需を拡大するには円高で安価に調達可能になったエネルギーや原材料を活用して高品質な住宅・マンションを供給したり、国外の企業を買収して円高に強い体質にすることなどが考えられます。不動産市況が本格回復するためには、構造的なデフレを脱却して日本経済を回復軌道に乗せることが最優先事項です。

9月中旬からちょっと遅めの夏休みを取得してパリに行ってきました。今週から復帰しましたのでちょっとバタバタしておりますが、パリ滞在中に住宅事情を可能な限りいろいろと見て回りました。いまから20年ほど前は、英語なんて話すもんかという雰囲気が強くて食事のメニュー一つ読めない状況でかなり面白い体験をしましたので（笑）、今回も全くフランス語を習得せずに（ボンジュー！ボンソワー！トレボン！メルシー！は言えます）意気揚々パリに乗り込んだのですが、みんな英語は普通に話すし、ホテルには日本語ペラペラのフロントもコンシェルジュもいて、ある意味刺激が足りませんでしたが、やはり海外はいろいろと習慣が違うので面白いですね。

いきなり脱線しますが（笑）、パリでは日本人のように洟をすすっていると嫌われます。地下鉄に乗っている時に他のアジア系の人が洟をズッとした途端、前に立っている女性がポケットからティシューを取り出して断固とした態度で「これで洟をかみなさい！」（とたぶん言っているはず）と宣いました。おかしなことに洟をかむ音は大きくても誰もしかめっ面しないんですよ。日本と反対ですね。
それとエスカレーターの片側空けは右側でした。つまり大阪方式です。これをもってパリはフランスの大阪であると思わないように（笑）。淀川を挟んでリヴゴーシュなんて言わないようにね。ちなみにパリの地下鉄は大抵ホームに停車する前にドアが開きます。せっかちなのかな。歩くのもかなり速いので、やっぱりせっかちなのかも知れません。せっかちはフランス語でJe suis hâtif.と言います。いっつも急いでます！みたいな感じです。
全然住宅事情にたどり着きませんね。ついでに言ってしまうと、日本人の観光客は周囲を警戒しすぎると思います。もちろん油断大敵ですが、そんなにピリピリ＆びくびくしてたらちっとも楽しめないのではないかと。荷物にロープを回して常に手で抱えて持ち歩くのであれば、荷物を減らして軽快に歩いた方がどれだけ楽かと思いますが、皆さん警戒を解かれないですよね。パリの中心部は東京の船堀とか松江よりひったくりは少ない（はず）です（笑）。

で、ワイフと一緒にパリの街を歩き回りました。パリの9月中旬から下旬というのは東京よりも気温が10度前後低く、天気の良くない朝などは5度くらいまで下がりますから、アウターは必須です。
ココからが本題。パリにも当たり前ですが不動産屋さんはあります。日本ほど多くはありません。カフェは日本より多いです。カフェだらけです（笑）。つまりパリではカフェほど不動産の需要はないということなんでしょうね。あれ、また脱線気味です。済みません。で、賃貸物件ありますみたいな看板も出ていません。必要な人が入るだけというシンプルな店舗ばかりでした。それもそのはず、パリでは個人の大家さんが自ら賃借人を募集するのが主流で、コミュニティ誌、新聞、フリーペーパーなどには数多くの物件案内が掲載されています。「貸しますle prête」「売りますvends」はもちろん、物々交換Échangeなんかも載っていて面白いです。ですからパリの不動産屋さんは管理物件の案内とか限られた業務を大家さんから委託されているようです。

パリは学生の多い街です。大学や語学学校、音楽学校などがたくさんありますから当然ですが、彼らは自分が借りているアパルトマンをバカンスの間他の人に「また貸し」するケースが多いそうです。そんなことしてはいけませんと考えるのが日本人ですが、パリではOKのようです。自分がいない間借りたい人がいれば、その間の家賃は払わずに済みますし、大家さんも家賃が支払われるのであれば支払う人は気にしないということなんでしょうね。合理的です。

パリの中心部は景観を重視して街が構成されていますから、建物の外部は壁がクリーム色というかオフホワイト、屋根がブルーグレイでほぼ統一されています。建物の高さ、階数もほぼ同じです。ですから古い物件が多いので階段しかないとか、お湯はボイラーで沸かして都度使うとかで家賃が違います。当然エレベーターなしのアパルトマンは上層階ほど家賃が安くなります。狭い階段を6階（日本式にいうと7階）まで上がるのは大変ですもんね。

家賃はヨーロッパ有数の大都市ですから決して安くはありません。部屋の広さや天井高を考えると日本人としては割安に感じるケースもあるかも知れませんが、やはり高いものは高いです。また、短期か長期か、家具付きか家具なしかで賃料は大きく異なります。日本でもサービスアパートメントは家具付きでクリーニングサービスなどもありますからホテルライクな生活になる分賃料は高いわけですが、パリでもそれは同様です。あとは部屋にバスタブがあるかないか（シャワーだけの部屋も多いです）でも賃料が異なります。日本とは大分趣の異なるパリの住宅事情を垣間みて、いろいろと勉強になりました。大変面白かったです。私の根掘り葉掘りの質問に（しかも客じゃないのに）親切にご対応下さった皆さん、ありがとうございました。パリジャン、パリジェンヌは親切です！

東京カンテイの市場調査部は、社内ではちょっとユニークなセクションです。売上を計上する営業部門ではありませんし、マンションや戸建データを収集、加工するデータ生産部門でもありません。土壌環境部や鑑定部のように専門業務を請け負う部門でもありません。

さて、このセクションは何をしているのかというと、一言では言えない（笑）としかお答えできないのですが、まず「カンテイアイ」という不動産市況を分析した冊子を作成し、会員社やマスコミ各社に配布しています。よくウェブや新聞、雑誌などで東京カンテイのデータや記事を見かけることがあるかと思いますが、それはこの「カンテイアイ」という冊子が基になっています。これに関連して月次で「分譲マンション賃料推移」「70平米中古マンション価格」「中古マンション価格天気図」も公表しています。

ですから一言で言うと「東京カンテイのマンションデータを無料で公開してしまうセクション」と言えるかも知れませんね（笑）。東京カンテイには2010年8月末現在で約624万戸もの分譲マンションがデータベース化されています。それも一戸単位のデータベースで、××マンション1603号室は72.58平米で3LDKでこんな間取りで、△△不動産が分譲して○○建設が施工して、2003年に分譲されて2004年に竣工して、分譲当時は□□□□万円で、2009年に中古市場に出て、その時の売り希望価格は××××万円で、○○○○万円で成約した、というふうに登録されています（長い）から、分譲マンションのスペックに関しては、大抵のことはわかります。

で、本日のテーマですが、その大量のデータを活用して「今日のマンション相場」という無料のブログパーツを作ってみました。三大都市圏の都府県ごと政令市ごとに、今日現在の新築マンション価格と中古マンション価格を表示するという他には絶対ないブログパーツです。価格表示も一戸あたりの価格の目安となる70平米換算と坪単価から選べます。

もちろん、「今日」といっても今日の価格だけ表示しては価格がバラバラに動くだけですから、「今日」を含めて直近31日間の平均価格を毎日更新しています。前日比を見ると数字が少し動いているのがわかりますよ。しかも「今日」は3日さかのぼることができますから、毎日この数字を丹念に追いかけるとマンション価格推移に関する立派な統計資料が出来上がってしまうというわけです（笑）。データの更新は基本的に毎日していますが、土・日・祝日や年末年始はさすがにデータ入力部門もお休みしますので、データの変動もお休みです。ご了承下さい。

思いついて作成を開始し、8月末に公開したばかりなので開発途中といった段階ですが、取りあえず毎日の価格推移はご覧になれますから、ご関心のあるブロガー（死語？）各位には是非貼付けていただきたいと思います。

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<script src="<a href="http://bp.tokyokantei.com/tkblogparts.js" target="_blank">http://bp.tokyokantei.com/tkblogparts.js</a>"type="text/javascript"></script>
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他にないブログパーツであることだけは保証できると思っています（笑）が、まだまだ改良の余地はたくさん残されていると思います。もしご意見をいただければどんどん取り入れてより使いやすいものにしたいと思いますので、どうぞ宜しくお願いします。

去る7月1日に国税庁から2010年度の路線価の発表がありました。全国平均では前年から8.0％の下落で、東京都は全国で唯一の二桁下落となる−11.3％を記録しています。依然としてリーマン・ショックの影響から抜け出せていないという報道が数多く見受けられましたが、2009年1月の地価と今年の地価を比較すればそのような傾向を示すのは当然のことです。

実際、足元では東京23区内の住宅地価は今年の春以降、都心部および城南・城西エリアで下落傾向から脱して、まだ強い動きではありませんが徐々に上昇する基調で推移し始めています。これはそれこそリーマン・ショックの影響で過熱感の強かった汎用性および業務性の高いエリアの地価が急落し、ここのところ値頃感が出てきて一部の投資家に購入され始めたことから発生したものです。つまり景気が回復してきて企業が用地取得や設備投資を積極的にし始めたということでは全くないので、「景気回復なき市況回復」という表現が適切かと思います。

土地の価格は90年バブルがはじけて以降約20年近くも下落を続け、“失われた15年”などと称される不良資産の代名詞だったわけですが、2000年以降は土地の利用価値の多寡によって、地価が上昇するエリアと下落を続けるエリアとが見受けられるようになりました。収益還元価格の登場によって、収益性を基に土地の価格を算出すると「買っても良いエリア」と「買っても儲からないエリア」に分けることができるので（収益をどの程度に算定するかによって判断は当然異なります）、都心や各都市圏の中心部には土地に対するニーズが集中して地価が急上昇し、ニーズのない土地は地価が全く上昇しないという二極分化の状況となって、過熱感の強い「勝ち組」エリアにのみ価格上昇が発生したというのがミニバブルです。

ミニバブルは収益力から算出される適正な価格を超えた金額で不動産を購入したことで始まりましたが、その収益力のコンセンサスが地域相場として醸成されていれば、若干の買い進みや売り惜しみがあっても地域ごとの地価の適正レンジは大きくぶれず、地価の乱高下に一定の抑制をかけることが可能です。土地が潜在的に有する収益力を活用して、不動産に「勝ち組」も「負け組」も作らせないようにすることが不動産マーケットへの信頼につながるのではないかと思います。

参議院選挙が間近に迫ってきました。今週末の11日に投開票されますから、あと数日で民主党政権が安定するのか、再び衆参のねじれが発生するのかが決まるわけです。

今回の参議院選挙でにわかに争点として取り上げられているのが、消費税率をアップするのかしないのかということですが、菅総理が自民党の案を参考に検討するとの発言をして以来、マスコミさんからも「消費税が上がるとマンションの価格はどうなるんですか？」というちょっとピュア系（笑）なお問い合わせをいただくようになりました。マンションも不動産という名の商品ですからもちろん消費税の対象となるのですが、マンションが建っている土地は原則として購入時の消費税は発生しません（駐車場などの施設利用に伴う土地使用には消費税がかかります）。建物は消費税対象です。

したがって、消費税率が5％から仮に10％に改定されれば建物の価格分の消費税が増えるので、当然ながらグロスの金額は上昇します。悩ましいのが土地と建物の価格に占める割合ですが、マンションは土地の共有持分が相対的に小さいので、建物の価格が大きくなるという傾向があり、購入額全体で考えると消費税率アップの影響が大きくなります。

例えば消費税込み5,000万円で分譲されている都心のタワーマンションでは、マンションの土地代が10％の500万円だとすると4,500万円が消費税5％を含む建物の価格になりますから、建物の本体価格4,285万円に新たに10％の消費税が課されると4,723.5万円、土地代500万円を含めて5,213.5万円に上昇するわけです。消費税が5％から10％に改訂されるとこの例ではマンション価格が200万円以上違ってきてしまうのです。もちろんこれは極端な例ですが、土地の持分割合が低ければ低いほど、消費税率アップの影響は大きくなります。ですから、○○年×月1日より消費税を10％ととする、などと決まればその日に向けてのカウントダウンが進むにつれてマンション需要が高まるのはほぼ間違いありません。これが駆け込み需要といわれる特需になるのです。実際に、1989年4月1日の消費税実施時や1997年4月1日の消費税率5％への引き上げ時には、直前にマンションの駆け込み需要が発生しています。

ただし、これはマンション業界が意図した需要ではなく外的環境の変化による特需ですから、消費税導入後および引き上げ後の需要は当然弱まります。マンション業界では海外の例を参照して住宅取得に関する消費税の扱いを変更するよう政府に働きかけていくようですが、実際に奏功するかは何とも言えません。

少なくとも現時点で言えることは、不動産購入を検討している世帯は消費税率が改定されることを前提として、それ以前に契約を終えるよう、早めの準備が重要だということです（当たり前ですよね）。頭ではわかっていても駆け込み需要が本格化する前に動くのは億劫ですが（地デジ対策と一緒です）、消費税アップ分の頭金を余計に貯蓄することを考えたら、少しでも早く行動に移すことが大切です。消費税を考えることは生活を考えること、大げさに言えば日本の経済状況を考えることだと思います。

でも消費税を上げずに財政を再建して景気を回復させる方法ってないのか！と考えずにはおれませんが。